Денис работает и имеет стабильный доход. Он открыл ИИС (Индивидуальный инвестиционный счет) три года назад, который сегодня пополнен на максимально допустимую сумму — 1 млн рублей. Деньги вложены в акции российских компаний. Дополнительно накоплен один миллион рублей наличными, которым Денис не знал, как грамотно распорядиться.
Семья живет в арендованном жилье и хотела бы приобрести квартиру в Москве. Приобретенную недвижимость хотят сдавать, а жить продолжат в арендованной квартире.
Глава семьи обратился к инвестиционному советнику Юлии Галкиной за консультацией.
Диагностика ситуации
Любая консультация с советником начинается с общения с клиентом, определения целей и реальных возможностей для их достижения. Выяснили, что:
- После родов доходы семьи упадут на сумму заработной платы супруги. Появятся неснижаемые расходы на нового члена семьи. Однако это для семьи не критично. Доходов Дениса достаточно для покрытия новых расходов. С другой стороны, у семьи сокращается резерв на инвестиции и путешествия.
- Роды запланированы платные, но деньги на это уже отложены.
- Денис хочет сменить работу в ближайший год, возможен длительный ее поиск. На этот случай у семьи есть финансовая подушка безопасности в размере 300 тыс. рублей.
- Пара думает о будущем. Они оформили накопительную инвестиционную программу под пенсию на 15 лет в фунтах стерлингов, которая оплачена до 2024 года.
- Крупная цель на ближайший год — купить квартиру в ипотеку. Денис планирует использовать миллион рублей наличными как первоначальный взнос. А пока он хотел бы вложить эти деньги на год, получить прибыль, и, таким образом, увеличить сумму первого взноса за квартиру. Инвестиции помогут также получить ликвидные деньги на ближайший год на непредвиденные обстоятельства. Полная стоимость недвижимости — 12 млн рублей.
Анализ показал, что семья имеет ясный и логичный финансовый план, сформирована подушка безопасности, покупка своего жилья в перспективе оправдана. Финансовые возможности пары, с учетом всех имеющихся активов, позволяют оформлять ипотеку без существенного риска.
Что порекомендовал специалист
Советник обсудила с Денисом несколько альтернативных вариантов по размещению одного миллиона рублей на ближайший год. Некоторые могут дать повышенную доходность:
- Инвестировать в российские облигации с доходностью 8%-10% годовых. Риски небольшие, но и доходность незначительно превышает таковую по банковским вкладам.
- Положить деньги на банковский вклад. Здесь доходность ниже на 2%, чем по облигациям , но риски еще меньше.
- Инвестировать в бизнес через краудфандинговую платформу с доходностью 15-20% в год. Вход от 10 тыс. рублей. Тело инвестиций могут просто не вернуть.
- Инвестировать в активы компаний-банкротов с доходностью 20% в год. Вход от 500 тыс. рублей. Риски — стать банкротом может и компания-заемщик.
- Приобрести евробонды с потенциальной доходностью 88% годовых. Потратить придется 500 тыс. рублей. Здесь присутствуют инфраструктурные риски — возможны задержки с выводом средств после погашения ценных бумаг.
- Покупка валют. Обсудили покупку просевшего доллара США, юаней, гонконгских долларов, дирхамов. Но спрогнозировать сегодня курс невозможно, а колебания стоимости у таких активов высокие.
Отдельно советник рекомендовала приобрести квартиру сейчас на котловане по программе без первоначального взноса или по программе с нулевой ипотечной ставкой.
Что было потом
Денис не был готов инвестировать в проекты со входом от 500 000 рублей. Несмотря высокую доходность, в них заложены высокие риски. К тому же одного миллиона не хватит на несколько активов — диверсифицировать инвестиционный портфель не получится.
Клиент решил остановиться на варианте с покупкой квартиры сейчас на котловане. Так он сможет выиграть 20% на будущем росте цены, если инвестирует деньги в долевое строительство.
Советник рекомендовала специалиста по подбору недвижимости в Москве, который поможет найти вариант с нулевой процентной ставкой на время строительства дома. Такой вариант паре подходит. С учетом рождения ребенка и вероятной смены работы Дениса, семья не сможет платить ипотеку более 30 тыс. рублей в месяц в ближайший год.
По недвижимости рассмотрели три базовых варианта:
- Купить сразу двухкомнатную квартиру под 0,01%. Ежемесячный платеж составит 29 тыс. рублей.
- Дождаться пока родится ребенок и взять семейную ипотеку под 2%. Платеж составить 37 600 рублей. Этот вариант выгоднее с точки зрения площади или цены.
- Купить квартиру дешевле, чем за 12 млн, и рассмотреть вариант, например, в Московской области. Платеж за квартиру стоимостью 8 млн рублей с ипотекой под 4,99% составит 45 200 рублей в месяц. В 4-м квартале 2023 года недвижимость можно начать сдавать, после чего перепродать ее и через год приобрести квартиру за 12 млн рублей.
При этом ИИС можно закрыть уже осенью 2022 года. Три года, в течение которых необходимо держать деньги на счете для получения налогового вычета, прошли.
Базовым сценарием развития событий выбрали следующий:
- Денис в январе 2023 года с имеющегося одного миллиона рублей наличностью пополняет ИИС на 400 тыс. рублей и сразу закрывает счет. При этом акции, которые он хочет оставить в собственности, переводит на обычный брокерский счет. Так он сможет воспользоваться другой льготой — ЛДВ (льгота долгосрочного владения).
- 400 тыс. рублей, внесенных на ИИС, Денис выводит обратно и в 2024 году получает с этой суммы 52 тыс. рублей налогового вычета за 2023 год.
- К этому сроку у пары появится ребенок и они смогут претендовать на льготную ипотеку под 2%. Платеж 37 600 рублей для семьи посильный даже в условиях сокращения семейного дохода.
В итоге будут решены две задачи:
- семья приобретет квартиру;
- у пары появится дополнительный финансовый резерв, который они смогут использовать для непредвиденных трат.
Альтернативный вариант
На случай, если Денис все же откажется от покупки недвижимости сейчас, советник составила облигационный портфель и предложила протестировать инвестиции в краудафинговые платформы на 30% от свободных средств. Это позволит Денису через год заработать без существенного риска просадки.
Из облигаций надежных и ликвидных компаний составили инвестиционный портфель на 700 тыс. рублей с диверсификацией по отраслям. Через год в качестве выплат Денис может получить почти 62 тыс. рублей.
Специалист также предоставил Денису ссылки на рекомендованные краудафинговые платформы. Они договорились, что на следующей консультации проведут расчет для сравнения объектов недвижимости, которые выберет семья.